Edilizia residenziale internazionale, rallenta il passo nel 2018

Edilizia residenziale internazionale, rallenta il passo nel 2018

29 gennaio 2019

Luca Agolini

A pesare la battuta d’arresto degli investimenti negli Usa. Quadro in chiaroscuro in Europa Occidentale mentre in Asia si impone il ruolo dell’India

 

Il ciclo espansivo dell’edilizia residenziale a livello mondiale ha perso slancio nel corso del 2018; secondo le stime preliminari, nell’anno appena trascorso la crescita degli investimenti nel settore dovrebbe essersi attestata all’1.7%, più di 2 punti percentuali in meno rispetto all’anno precedente.

Il dato aggregato risulta ovviamente dalla sintesi di situazioni differenziate a livello di aree e paesi. Tra le economie avanzate il 2018 viene archiviato con un andamento sostanzialmente stagnante degli investimenti residenziali negli Stati Uniti (-0.1%, da +3.3% nel 2017). Le informazioni disponibili indicano che la debolezza del residenziale statunitense è imputabile a vincoli all’espansione dell’offerta - carenza di manodopera specializzata e di spazi edificabili - che mantengono elevati i prezzi e limitano le unità disponibili per le fasce di reddito più basse. Hanno inciso negativamente anche le politiche protezionistiche dell’Amministrazione Trump (dazi sull’acciaio e sul legname) che, con il loro impatto sul costo dei materiali, hanno rappresentato un ulteriore freno all’attività costruttiva. Altri fattori hanno peraltro cominciato a frenare la domanda abitativa: con l’avvio della normalizzazione della politica monetaria da parte della Federal Reserve, i tassi sui mutui sono aumentati in modo significativo e, dopo la riforma tributaria, la deducibilità degli interessi è stata ridotta.

In Europa Occidentale il 2018 è stimato essersi chiuso con una crescita degli investimenti pari al 3%, in marcato rallentamento rispetto ai ritmi espansivi del biennio precedente. Le differenze tra i paesi sono marcate, con le performance più rilevanti registrate in Irlanda, Danimarca e Grecia. Segue la Spagna, dove prosegue una fase di vivace espansione dell’edilizia residenziale che, oltre a beneficiare del miglioramento economico complessivo, trova fondamento nella dinamicità del mercato immobiliare e nel graduale riassorbimento dello stock di invenduto, sia pure in modo non uniforme tra le diverse regioni del paese. Dopo una fase di austerità fiscale, si stanno inoltre aprendo spazi per nuovi interventi a supporto del settore, come quelli delineati nell’Housing Plan per il periodo 2018-’21.

Il 2018 è risultato un anno di buona espansione del residenziale anche in Germania, a un ritmo superiore al 3%, grazie al permanere di condizioni favorevoli alla domanda abitativa, quali i bassi tassi di interesse e la dinamica favorevole dei redditi delle famiglie. Altri fattori di sostegno sono legati alla domanda originata dai flussi di emigranti (anche se ridimensionata rispetto al boom del 2016) e alle misure di incentivazione mirate ad aumentare l’offerta, incluse le maggiori risorse allocate per l’edilizia sociale. Non accenna, tuttavia, a rientrare la tendenza al rialzo dei prezzi delle abitazioni, in presenza di tensioni sui costi di costruzione imputabili ai requisiti stringenti sulle prestazioni energetiche e alla minore disponibilità di aree edificabili, oltre che all’emergere di vincoli di capacità produttiva. 

La crescita del settore si è invece indebolita in Francia e nel Regno Unito. Per l’edilizia francese, la cui espansione è stimata all’1.5%, dal 5.6% del 2017, appare particolarmente penalizzata la nuova produzione residenziale, come suggerito dal calo dei cantieri avviati (-3.6% nei primi undici mesi del 2018). Il comparto sembra aver risentito dei segnali di raffreddamento del mercato immobiliare residenziale, caratterizzato da una flessione delle compravendite. Considerando che l’edilizia francese è larga misura dipendente dalle politiche pubbliche, anche la rimodulazione degli incentivi fiscali a condizioni meno favorevoli rispetto al passato potrebbe avere esercitato un effetto di freno. 

 
Investimenti in edilizia residenziale (2018, var. % percentuale annua)
Edilizia residenziale internazionale, rallenta il passo nel 2018
Fonte: stime Prometeia su dati degli uffici di statistica nazionali
 

Per il Regno Unito si stima una frenata degli investimenti all’1.7% nel 2018, dopo il 7.7% dell’anno precedente. In questo caso la riduzione dei valori immobiliari e del numero delle transazioni è concentrata soprattutto nella capitale ed appare conseguenza di un aumento dell’imposizione immobiliare e dei minori afflussi netti di emigrati dall’UE dopo il 2016. Soprattutto ha pesato sulle decisioni di investimento delle famiglie l’incertezza sull’esito finale del processo di Brexit.

Per l’Italia le stime indicano una crescita dell’edilizia residenziale superiore al 2% nel 2018, grazie ancora al traino degli investimenti nella ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici esistenti; in linea con l’andamento dei permessi a costruire cominciano comunque a emergere segnali di ripresa per la nuova produzione residenziale. 

Restando in ambito europeo, il pre-consuntivo 2018 indica una crescita del 2.8% per l’Europa Centro Orientale, quale sintesi dei buoni risultati per gli investimenti residenziali in Repubblica Ceca, Ungheria e Polonia da un lato, e delle persistenti difficoltà del settore in Russia, dove la dinamica delle abitazioni iniziate si è confermata debole, dall’altro. Si segnala, inoltre, che in Turchia l’edilizia appare avviata verso la recessione, dopo lo scoppio della crisi finanziaria nei mesi estivi che ha cominciato a far sentire i suoi effetti in termini di irrigidimento delle condizioni del credito e di aumento dell’invenduto. 

Tra le economie emergenti India, Indonesia e altri paesi del Sud Est asiatico (come Filippine e Vietnam) hanno mostrato le performance migliori. In particolare, in India il settore ha messo a segno un significativo recupero dopo il risultato modesto del 2017, che ha visto l’edilizia tra i settori più colpiti dagli effetti della demonetizzazione e della riforma tributaria. La fase espansiva continua ad essere guidata dai processi di urbanizzazione e soprattutto da una domanda abitativa in rapida crescita, sulla spinta del miglioramento dei redditi della classe media indiana. Un altro fattore di stimolo si può ricollegare al sostegno governativo agli investimenti nell’edilizia sociale, a partire dal programma (“Housing for all”) finalizzato alla costruzione di 20 milioni di unità immobiliari entro il 2022.

L’edilizia residenziale in Cina si è confermata come il primo mercato mondiale per volume di investimenti ma ha scontato una crescita decisamente più limitata rispetto al passato. Gli effetti dei provvedimenti restrittivi delle autorità rispetto al mercato edilizio, insieme alle misure volte a ridurre la leva finanziaria nell’economia, si sono materializzati in una frenata delle compravendite, che ha cominciato a trasmettersi agli investimenti, contribuendo al rallentamento degli inizi di nuovi cantieri residenziali. Si ritiene comunque di escludere l’ipotesi di una brusca correzione del residenziale cinese, anche perché la solida crescita dei redditi delle famiglie e il processo di urbanizzazione in atto continueranno a sostenere la domanda di abitazioni. 

Tra le altre aree emergenti si segnala la performance negativa del Nord Africa e Medio Oriente, condizionata dalla caduta del mercato residenziale in Israele; in territorio negativo anche il risultato dell’America Latina, che continua a scontare la flessione, sia pure più contenuta, degli investimenti nel principale mercato regionale, quello brasiliano. Il quadro si presenta invece diversificato nell’area del Golfo, caratterizzato da una andamento dinamico dell’edilizia residenziale negli Emirati, anche in funzione della prossima scadenza dell’Expo 2020 a Dubai, e da un ripiegamento del settore sia in Arabia Saudita sia in Iran.